柬埔寨楼市冰火两重天：公寓价格下跌，工业地产租金逆势上涨

根据APS Research发布的《市场脉动》报告，2026年第三季度，柬埔寨房地产市场呈现明显分化态势。制造业投资持续推动工业地产扩张，而住宅价格、办公楼及零售物业出租率，以及酒店开发则面临不同程度的压力。面对市场需求变化，开发商和物业业主正通过缩减项目推出规模、提供更灵活的租赁条件，以及提高产品性价比等方式调整经营策略。

柬埔寨房地产市场呈现明显分化态势

报告显示，第三季度，金边高端公寓平均挂牌价环比下降6.7%，A级服务式公寓租金环比下降13.5%。金边办公楼平均出租率为63.9%，零售商业物业平均出租率则为57.1%。

与住宅及商业地产走势不同，工业地产表现相对强劲。标准厂房月租金环比上涨3.6%，达到每平方米2.90美元；经济特区土地长期租赁平均价格上涨1.96%，按整个租赁期计算，每平方米达到67.60美元。

该报告于10月7日由APS董事总经理金肯克萨（Kinkesa Kim）及副董事总经理谢金萨（Kimsea Chea）发布。报告指出，未来柬埔寨房地产市场的复苏将更加依赖具体区位条件、租户需求，以及开发商根据市场变化调整供需关系的能力。

制造业投资支撑工业地产增长

经济特区仍是柬埔寨工业地产开发的重点领域。截至2026年第三季度，共有7个经济特区项目对外公布。据APS介绍，约1,400公顷土地已获得柬埔寨发展理事会（CDC）批准，另有约800公顷土地仍在审批过程中。

APS预计，2026年柬埔寨经济特区土地总面积将达到约23,700公顷，较2023年增长约42%。截至第三季度，约55%的经济特区土地已投入运营。

实居省成为经济特区扩张的主要区域。报告列出的相关项目包括加华经济特区、KP Yan经济特区、上海经济特区、SYS经济特区，以及金边物流综合园区。

投资项目审批数据也为工业地产前景提供了支撑。根据柬埔寨发展理事会的数据，2026年1月至8月，柬埔寨合格投资项目总额达到54.5亿美元。其中，柬埔寨投资者占43.9%，中国投资者占35.9%，新加坡投资者占13.7%。

与此同时，市场对定制化厂房的需求日益增长，尤其是电子产品组装等制造业领域。这些企业通常需要根据生产流程和技术要求建设专用厂房，标准仓库难以完全满足其需求。

不过，企业在选址时仍需权衡成本与配套条件。报告指出，独立工业用地与经济特区内土地之间的价格差距约为32%。经济特区凭借基础设施、公共服务及运营支持等优势，通常能够获得一定的价格溢价。

住宅项目供应增加，高端公寓价格继续下跌

柬埔寨住宅市场尚未出现全面复苏，不同类型物业的开发活动呈现分化。

2026年第三季度，开发商共推出990套公寓单位，环比增长37.5%；同期，新推出的带土地住宅共854套，环比下降约46%。

APS表示，开发商仍主要瞄准经济型及中端住宅需求，同时谨慎重返高端市场。报告指出，自2023年以来，柬埔寨市场首次推出新的豪华公寓项目。为降低销售风险，开发商正采取分阶段推出项目的策略。

然而，新项目推出并未扭转价格下跌趋势。第三季度，金边高端公寓平均挂牌价为每平方米2,599美元，环比下降6.7%；中端公寓平均价格为每平方米2,045美元，经济型公寓则为每平方米1,110美元。

租赁市场的竞争同样加剧。A级服务式公寓平均挂牌月租金降至每平方米17.30美元，B级服务式公寓为每平方米13美元。

报告认为，出租率下降、租户对成本更加敏感，以及市场上价格具有竞争力的公寓选择增加，是租金承压的主要原因。房东在谈判中愿意接受低于挂牌价的租金，也表明实际成交租金可能进一步走低。

不过，二手房市场出现了一些积极信号。随着卖方逐步调整价格预期，买方开始对较低的挂牌价格作出回应，房屋挂牌价与实际成交价之间的差距有所缩小。APS认为，这可能表明部分住宅细分市场正逐步接近价格底部。

办公楼供应增加，房东加大租赁优惠力度

随着新增供应持续进入市场，金边办公楼市场仍由租户占据相对有利地位，物业之间的竞争进一步加剧。

APS估计，金边办公楼总存量约为130万平方米，2026年预计新增供应超过16万平方米。截至第三季度末，全年计划新增供应中约48%已竣工。

已竣工的办公楼项目包括GDT Tower、RGC Tower和598 Tower，而FTB Tower及Norodom Business Center仍在建设中。

第三季度，金边办公楼平均出租率为63.9%。其中，新增C级办公楼供应对该细分市场形成较大压力。相比之下，配套设施更完善、品质更高的办公楼受益于租户对办公环境和服务设施的需求，但企业对租赁成本仍保持谨慎。

为吸引租户，房东正提供更多装修支持、地板铺设及其他租赁优惠，以降低企业入驻的初期成本。

此外，APS发现，市场对面积超过1,000平方米的大型办公空间存在一定需求，部分企业还希望能够在同一栋建筑内进一步扩租，以满足未来业务扩张的需要。

总体而言，APS Research认为，柬埔寨房地产市场正进入更加注重实际需求、运营效率和成本控制的调整阶段。制造业及物流业的发展为工业地产提供了重要支撑，但住宅、办公楼、零售商业及酒店市场仍面临供应竞争、价格调整和需求不足等挑战。

未来，开发商能否根据市场需求合理规划供应、控制开发成本，并通过灵活的定价与经营策略提升资产利用率，将成为影响柬埔寨房地产市场复苏的重要因素。

编译：Moonya（原文译自Cambodia Investment Review）
责编：妮娜

上一个： 联合国或将为柬埔寨农民撬动3000万美元贷款 下一个： 机会来了，柬埔寨农业部部长点名三大投资方向