合久必分：终结与柬埔寨方的品牌合作，CBRE即将变身APS

孙英龙：天下大势，合久必分，但分久了未必会再合。近日，在参加一场业界会议时获知，知名商业地产服务品牌CBRE（世邦魏理仕）终结与柬埔寨的品牌授权。CBRE Cambodia即将变身为APS（Advantage Property Services)。

一、从CBRE到APS：17年“合”的历史

近期，柬埔寨地产圈一则消息引发广泛关注，CBRE Cambodia 将在 2026 年1月起结束与全球地产服务巨头 CBRE 的长期品牌合作与挂名关系，使用本地品牌APS。APS的法律主体为 Advantage Property Services Co. Ltd.，系早前注册品牌，所有现有服务合同保持不变，现有客户服务无缝转换，不会影响原有业务服务。

同时，约 80 名本地专业团队原班在岗，继续为企业与个人客户提供估值、顾问、物业与项目管理、经纪等服务。在此之前，APS 以 “Advantage Property Services Co., Ltd., trading as CBRE Cambodia, part of the CBRE affiliate network” 的方式存在。即本地公司 APS 持有牌照与实体，对外悬挂 CBRE 品牌，作为 CBRE 在柬埔寨的附属机构（affiliate）运营。

据公开资料显示，CBRE 以附属机构形式进入柬埔寨最早可追溯到 1990 年代中期，2008 年正式在金边设立办公室、成为柬埔寨首家国际性房地产服务公司，随后发展为当地最具影响力的商业地产服务品牌之一。

如果把柬埔寨地产服务业看作一条时间轴，CBRE/APS 的故事至少有三层含义：
1、国际品牌下沉本地市场——CBRE 给了柬埔寨一个“对标全球”的行业标尺；
2、本地团队借船出海——APS 借助 CBRE 的品牌与系统、流程和客户网络，加速了本地人才的职业化；
3、品牌合伙而非股权控股——本质上是“本地股权 + 国际品牌授权 + 附属网络”的合作模式，这为今天的“从 CBRE 回到 APS”埋下了伏笔。

换句话说，在过去 17 年的 “CBRE Cambodia”，既是 CBRE 全球网络的一部分，也是 APS 这家本地公司的一个“外衣”和发展加速器。

二、从 CBRE 回到 APS：这一轮“分”，不是决裂，而是角色的重组

根据已有的公开媒体信息，本次变更的几个关键信号非常清晰：
客户侧：零中断，法律实体不变，合同主体不变；服务团队不变，地址和联系方式基本延续；对企业与个人客户来说，更像是一场 “门牌号与 Logo 的更换”，而不是供应商更迭。

治理侧：本地化独立运作、决策的灵活度将有所提升。

其联合创始人 Marc Townsend、Richard Leech 把这次更名称作“一种本地自豪感的体现”，希望借 APS 品牌让团队更快、更聚焦地响应柬埔寨市场。

品牌侧：从“挂靠全球”到“主打本地”。过去，APS 以 CBRE Cambodia 名义出现，签名、报告、活动都突出 CBRE；未来，APS 将重新回到台前，成为一个 独立、本地优先的专业服务品牌。

孙·索万纳瑞点评：在品牌层面来说，这更像是一次 “从全球背书，走向本地自信” 的务实转身。当市场起步阶段需要“谁来做第一个吃螃蟹的人”时，国际品牌的信任溢价很重要。当本地市场的开发商、机构投资者、银行、资本市场已经对团队本身建立信任之后，品牌话语权回归本地，是很自然的阶段性选择。

三、“合久必分、分久必合”：APS 与 CBRE 的双向成就

天下大势“合久必分，分久必合”，这句话用在APS与CBRE的合作关系的变化非常契合。第一次“合”：APS 借 CBRE 完成专业化与行业权威的跃迁。本地公司 + 国际品牌，形成了柬埔寨第一代真正意义上的“全链条专业地产服务商”；

通过 CBRE 的系统、培训和区域网络，APS 团队在写字楼、零售、工业园区、酒店、估值、顾问等多条线完成了从“中介”到“专业顾问机构”的升级。

这次“分”：CBRE 成就了 APS 的本地品牌独立化。当 APS 已经拥有了稳定的团队、品牌口碑和客户基础时，从 “CBRE Cambodia” 回到 “Advantage Property Services”，更像是CBRE对一支成熟本地团队的“毕业礼”；

从某种意义上讲，CBRE在柬的长期存在，也成就了APS在本地市场的专业标准和品牌资产。

在全球化与区域化交织的服务业，品牌合作本身就存在周期性：可能是重新进入某个区域项目的联合品牌。也可能是某条业务线（例如区域级工业园区顾问、跨国并购估值）的专项合作。柬埔寨产业与经济发展研究院特聘产业顾问孙·索万纳瑞说：“品牌分了，网络仍在；牌匾摘下，朋友圈还在。这不是‘谁离开了谁’，而是 “全球品牌完成了柬埔寨第一阶段的行业教育，本地品牌开始主导第二阶段的市场化博弈”。

四、对柬埔寨地产服务生态的三点启示

其一：品牌的重要性，在于“专业兑现”而不是 Logo 大小。CBRE 的退出与 APS 的抬头，会让行业重新思考：客户究竟是买 “4个大字母的全球知名度”，还是买 “本地团队对项目的具体理解和执行力”；对开发商和机构投资者而言，谁真正能在项目选址、产品定位、估值定价、退出路径上创造更好的现金回报，谁就是最后的赢家。

其二：本地团队专业化的窗口期正在打开。当 APS 以独立品牌独立身份站到台前，柬埔寨地产服务业很可能出现几种趋势：本地品牌上升期——APS 的案例会刺激更多本地顾问公司、估值机构、产业园区顾问团队去思考从“代理”到“品牌”的跃迁路径。对仍有意深耕柬埔寨的国际品牌而言，其角色可能从“冠名和挂牌”升级为更轻资产、更高附加值的 知识、系统与全球客户导流。

其三：对中资开发商和产业园区投资者的信号。孙·索万纳瑞对在柬中资企业提出三点提醒：1、看顾问机构的专业性，别只看牌子，也要看团队的“柬埔寨资产”——包括对本地法规、产业布局、资本市场和劳动力结构的理解；2、在工业园区、物流地产、沿海经济带等中长期资产上，一个扎根本地、又懂国际资本话语的团队，比一个“跨国 Logo”更加重要；3、APS 与 CBRE 的这次分家，说明柬埔寨本地专业机构的服务能力已经可以独立承接更复杂的项目，这对于准备长期扎根柬埔寨的中资企业来说，是利好而不是利空。

五、从“CBRE 柬埔寨”到“APS 柬埔寨”，是一代行业的成长史

从 2008 年首家国际地产服务商进入金边，到 2026 年 APS 再次以本地品牌独立亮相，这段 “合久必分、分久不一定合” 的历程，折射出的是柬埔寨正从“地产新兴市场”走向“区域级资产配置目的地”。

本地专业团队从“需要全球背书”，逐步成长为具备“可以自己成为品牌”。

而全球知名品牌也将逐步从“单向输出”，到“培养、成全区域和本地化合伙人”。

文：孙英龙
责任编辑：孙恺杰

作者孙英龙现为柬埔寨产经媒体Khmer Times中文网出版人、总编辑，普恩特商业董事、执行总裁，柬埔寨财经部产业顾问，柬埔寨产业与经济发展研究院发起人。

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