宋姝君：闭门论坛“投资东盟（柬埔寨）的‘危’与‘机’”在金边壹号举行

5月18日下午，由柬埔寨产业与经济发展研究院（CIEDRI）主办，东盟企业出海服务中心、Khmer Times中文网、柬华商事律师事务所协办的闭门长条桌论坛——“投资东盟（柬埔寨）的‘危’与‘机’”在金边壹号会所举行。

柬埔寨产业与经济发展研究院执行院长孙英龙，复旦大学房地产研究所原所长、资深财经评论员蔡为民，东盟企业出海服务中心总裁、柬华商事律师事务所创始人蔡永利，金边壹号总裁崔笑红，上海天申茗茶陈志英，上海瑞贝实业王秉懿，宙视信息科技陈瑞，上海捞王餐饮李裕成，上置集团杨献博，M Tower 高飞，Picasso城市花园张淑爱，摩根集团褚泽旭，居然之家许磊，亚燕咨询李海燕，CIEDRI高级研究员宋姝君，经地集团林梅国，柬埔寨工业经济促进会王波等数十位商界、产业研究及法学界人士出席论坛。

本次论坛围绕柬埔寨当前投资环境、宏观经济走势、房地产市场调整及中资企业在柬长期布局等议题展开深入交流。与会嘉宾从房地产、商业运营、城市更新、法律服务、企业出海、产业配套及资产运营等多个角度，探讨了当前柬埔寨市场所面临的阶段性挑战与中长期发展机遇。

与会嘉宾分别针对柬埔寨房地产市场的发展谏言

蔡为民围绕柬埔寨房地产市场存在的结构性问题分享了他的观点。他认为，房地产行业的健康发展不能仅依赖短期销售和价格预期，而应建立在真实人口导入、城市功能完善、产业支撑和长期运营能力之上。当前市场调整既暴露出部分项目定位、融资、运营和需求判断上的问题，也为行业重新回归基本面提供了契机。

孙英龙也在发言中表示，房地产并非单一的建筑或销售行业，而是一个高度连接城市发展、产业集聚、人口流动、商业消费和家庭生活改善的综合性产业。他将房地产称为一个“欲望产业”——既承载人们追求有屋可居、改善生活品质的现实需求，也能够带动金融、建材、设计、家居、商业、物业和城市服务等多个领域发展。孙英龙认为，尽管柬埔寨房地产市场短期仍处于调整期，但从中长期看，柬埔寨城市化、产业化和区域合作进程带来的机会仍可作为这一产业良性发展的推动力。随着市场逐步出清非理性投资和投机需求，真正具备区位价值、运营能力、合规基础和真实使用需求支撑的项目，仍将拥有较大的发展空间。

众多与会嘉宾表示，当前柬埔寨经济运行确实受到多重因素叠加影响。外部需求波动、全球供应链调整、区域局势不确定性、边境局势扰动，以及政府持续推进打击电信诈骗等治理行动，都在一定程度上影响了短期市场信心和资金流动性。房地产市场也随之进入阶段性调整和观望期，部分区域商业地产与住宅成交活跃度有所放缓。

多位嘉宾也指出，短期压力并不等同于长期趋势逆转。从房地产与城市发展的底层逻辑看，此轮调整更像是市场结构的“再平衡”。过去依赖快速扩张、概念销售和短线资金推动的发展模式正在退潮，市场将更加重视人口基础、产业导入、城市配套、资产质量和长期回报。

随着全球供应链持续调整以及中国企业“出海”步伐加快，柬埔寨仍具备较强的区域投资吸引力。柬埔寨拥有相对年轻的人口结构、较开放的外资政策、区位优势以及RCEP等区域合作机制带来的制度红利。同时，在中柬传统友好关系持续深化的背景下，两国在经贸、产业和投资领域的合作基础不断夯实，也为中资企业在柬埔寨长期发展提供了较为稳定的外部环境。

围绕企业在柬投资落地过程中面临的现实问题，与会嘉宾还就法律合规、商业选址、资产管理、合作伙伴选择、项目现金流、市场调研、品牌本地化及风险控制等内容进行了交流。多位企业代表表示，当前阶段越是市场低迷，越需要企业保持理性判断，避免盲目扩张，同时也要看到低谷期可能带来的资产重估、资源整合和战略布局窗口。

与会者普遍认为，柬埔寨房地产市场已经进入从“机会驱动”转向“能力驱动”的新阶段。未来的投资竞争，不再只是看谁进入得早、拿地多、项目大，而是看谁更懂本地市场，谁更具备持续运营能力，谁能够真正把产业、人口、商业和城市功能结合起来。

在交流中，多位企业家表示，面对短期市场压力，中资企业之间更需要加强信息互通、资源共享和协同合作，通过“抱团取暖”增强抗风险能力。同时，也应从过去单点式投资转向平台化、生态化和长期化布局，在产业、商业、法律、金融、媒体和研究机构之间形成更加有效的联动机制。

本次闭门论坛采用长条桌交流形式，为企业、机构及研究人士搭建了高质量对话平台。与会嘉宾认为，此类务实、坦诚、专业的闭门交流，有助于减少信息不对称，增强企业对柬埔寨市场的理性认知，也为推动中国企业在柬埔寨及东盟区域的稳健发展提供了新的思路与视角。

与会嘉宾一致认为，所谓的“危”与“机”并非彼此割裂。风险往往暴露旧模式的问题，而机会则属于能够看清周期、尊重市场、重视合规、坚持长期主义的企业。对于柬埔寨而言，当前调整既是压力，也是市场走向成熟的必经阶段；对于中资企业而言，真正的机会不在于短期套利，而在于能否在新一轮区域产业与城市发展周期中找到更扎实的位置。

文：宋姝君
责任编辑：老孙
作者为Khmer Times中文网首席记者/新闻中心总监、普恩特商业运营总监，同时也是“柬埔寨产业与经济发展研究院”高级研究员。

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