在全球人口结构与产业体系持续重组的时代背景下，柬埔寨首都金边正在经历一次深刻而方向明确的城市跃迁。GRED（Graticity Real Estate Development）首席运营官兼ONE PARK高管Demain JUNG 先生在本次深度专访中指出：金边已从快速扩张的粗放周期跨越至“质的跃升”阶段，正在迈向一个精致化、可持续的新城市时代。
Demain JUNG先生从产业底层逻辑、城市空间进化到房地产结构性变革，全方位解析金边的发展走势。他认为，与曼谷、雅加达等城市以制造业为起点的路径不同，金边自始便以金融与服务业构建城市核心，并在后疫情时代凭借“韧性、宜居性与人性化尺度感”展现出独特竞争力。
在房地产领域，JUNG先生精准预判市场逻辑已发生结构性转轨——金边正告别“激进增长”的投机周期，转变为由自住和长期投资驱动的“需求导向型”市场。此外，他对金边市中心“成熟度”的定义，不再是摩天大楼的高度，而是能否实现“全功能联动”与“宜居基因”的完美植入。
本次访谈深入探讨了金边如何走出一条独特且可持续的亚洲新兴城市发展路径，为关注柬埔寨市场和城市运营的读者提供了极具价值的宏观洞察与专业判断。
一、金边最根本的吸引力，恰恰在于它的“人性化尺度感”和“平衡感”
KT中文网： 在过去十年中，人口流动和产业转移重塑了许多亚洲城市。您认为金边目前正处于怎样的发展阶段？它与雅加达或曼谷等其他新兴区域城市的发展轨迹有何不同？
Demain JUNG先生： 这是一个非常好的问题。如果让我来概括，金边正处在一个“蓄势待发、质量跃升”的关键节点。我们已经走过以增量扩张为主的阶段，现在进入到对“城市品质”的深度思考。
与雅加达或曼谷这些可能由制造业起步的城市不同，金边的发展脉络更像是一条“轻资产、现代服务业驱动”的道路。金融、商业服务、国际组织及跨国企业构成了城市经济的主干，使金边从早期便拥有更开放、更国际化的市场生态。
目前，金边特别是老城区仍在补齐基础设施，新的增长轴自然向外延展。堆谷（Toul Kork）与万景岗（BKK）等核心区域出现密集的“垂直城市化”现象，标志着城市正从快速膨胀走向结构化、精致化发展，是成熟首都的必经阶段。
KT中文网： 金边的城市发展逻辑与中国、越南、日本有何不同？这些差异对房地产开发策略和执行速度造成了哪些“根本性区别”？
Demain JUNG先生： 这是一个关于“体制逻辑”的比较。中国和越南的城市更新多由政府主导，在高度集中的规划体系下推进，其背后有一个共同的结构性背景：人口密度极高、土地供应紧张。在高密度大城市体系里，只有依靠强规划和统筹能力，才能实现城市更新、交通建设与土地再开发的系统性推进。
而金边的发展机制与之截然不同。由于城市人口规模相对可控、土地资源更为充裕，金边呈现出一种更为典型的“市场自生长”模式。开发商在项目选择、开发节奏和产品创新上具有极高的灵活性，能够快速回应市场需求并推动城市面貌不断迭代。但开放并不等于无序，当市场活力占比更高，城市的长期协调和公共秩序便更依赖政府与企业之间的密切合作。这将决定金边未来十年的城市品质与结构格局。
日本的城市更新模式则是另一个典型，以“缓慢而精确”著称，依靠缜密的规划体系和长期的秩序维护，使城市得以在微调中稳步演进。相比之下，金边目前更接近于一种“项目驱动型”的城市生成模式——每一个新项目不仅是独立的开发行为，更像是向城市肌理中添加新的“模块”，逐步拼接出未来的城市形态。
在这种机制下，意味着金边的城市建设必须依赖政府与私人开发商之间更紧密的协作：既需要政府维持文化脉络与城市记忆的连续性，也需要开发商通过不断迭代的项目将现代基础设施、公共空间与国际化生活方式有机嵌入城市之中。最终，这种由市场活力与政策引导共同作用的路径，有望形成一种独特的“混合型、可持续、并与国际标准接轨”的金边模式，实现从自然生长到成熟都市的平稳过渡。
KT中文网： 疫情后，人们评估城市价值的标准发生了变化，更加关注韧性、宜居性和数字化。您认为金边最根本的吸引力是什么？城市应如何平衡经济发展与生活质量的提升？
Demain JUNG先生： 没错，疫情彻底改变了人们对城市价值的衡量标准。疫情改变了人们看待城市的方式。单纯的增长已不被视为成功，真正重要的是“城市能否让生活持续舒适且有尊严”。在我看来，金边最根本的吸引力，恰恰在于它的“人性化尺度感”和“平衡感”。您会发现，它既在快速成长，又保留了社区温度与城市亲密感，人与人、人与城市之间的连接仍保持着亚洲城市特有的灵魂，这在我们曾经生活过的许多现代化大都市中很难找到的。
那么，如何平衡经济和生活质量？未来的关键不是“建更高”，而是“建更懂生活”的城市：更好的基础设施、更多公共空间、更宜步行的街区，以及更数字化的生活方式。如果金边能够在经济繁荣与生活质量之间找到平衡，它将从“新兴市场”进化为一个可持续、令人向往的真正意义上的“宜居城市”范本。
二、金边地产行业正在从“建筑驱动型”转向由“需求驱动和生活方式导向型”
KT中文网： 过去五年，金边住房购买和租赁需求发生了哪些重大变化？这些变化如何反映城市的经济和社会演变？
Demain JUNG先生： 过去五年金边房地产市场用一个词形容就是“重塑”。疫情前，我们看到的是一种“激进式增长”，大量外资和私人开发商共同推动市场向前冲。疫情期间进入急速冷静期，疫情后则迈向结构性稳定。随着外籍人士和长期居民的回归，活力显著提升，核心地段的新竣工公寓销售也重新加速。
这些变化向我们发出了一个明确的信号：金边正在从一个“建筑驱动型”市场，转向一个真正由“需求驱动和生活方式导向型”的市场。人们买房不再是单纯为了投机，而是为了长期居住、长期投资和融入社区，这是城市经济和社会走向更成熟、更可持续阶段的重要标志。
KT中文网： 金边房地产市场中，本地中产家庭、新兴白领和外籍家庭的需求有何不同？内需和外需的动态平衡对柬埔寨房产的长期发展意味着什么？
Demain JUNG先生： 是的，随着城市社会结构的演变，我们的市场需求也变得越来越多元化。简单来说，是三种不同的偏好：
本地中产家庭： 他们更偏爱传统的“排屋别墅”（Borey）社区或联排别墅。他们重视有土地的所有权感、家庭空间和社区联系。
年轻白领/高收入者： 这批新贵追求的是一种现代化的生活方式——便利、设计感和靠近商业娱乐中心，他们是高端公寓市场的活跃力量。
外籍人士： 他们的核心诉求是舒适、安全和国际化服务，因此他们选择那些拥有国际标准配套和强大物业管理的高级公寓。
这种内需和外需的动态平衡对于柬埔寨市场的长期健康至关重要。外国投资者带来了全球标准、资本和多样性，而本地买家则提供了市场的韧性和稳定性。它们共同构建了一个能够从短期周期迈向长期、结构性增长的稳固基础。
三、城市的成熟度不看高楼，而是核心区域“全功能联动”
KT中文网： One Park位于金边市中心。在您看来，一个成熟的市中心应具备哪些关键特征？与新加坡和曼谷等标杆区域相比，金边的差距和潜力在哪里？
Demain JUNG先生： 我一直认为，判断一座城市是否成熟，关键不在于天际线有多高，而在于它能否真正形成一种“全功能联动”的能力——居住、办公、商业、绿色空间、文化场所与生活服务能不能彼此支撑、相互成就。只有当这些要素被有机编织在一起，一座城市才谈得上真正的生活质量。
新加坡和曼谷是两种成熟范本：新加坡依托高度高效的基础设施、清晰的分区体系和精细的城市治理树立了秩序标杆；曼谷则通过多中心格局、旺盛的商业活力和立体化交通系统，展现了大都市的弹性与包容。与之相比，金边最珍贵的一点在于——它仍处在高度可塑的阶段，核心区尚未被“盖满”，城市还保留着一次从底层逻辑重新书写的窗口期。
正因为如此，金边有机会在更早、更原生的阶段，把未来城市应当具备的理想属性直接写入骨架之中：现代生活方式、城市绿意、人性化尺度、开放街区与可达性的公共空间，都可以在城市框架尚未完全定型之前完成嵌入。这类机会，在那些已经高度饱和的成熟城市，几乎已经不复存在。
正因为 One Park 位于市中心，我们更清醒地意识到开发商的责任——我们的每一个选择，都在实质参与塑造城市中心的未来形态。
我们可以追求密度和利润，但我们最终选择把相当大比例的土地留给绿化、留给公共开放空间、留给市中心应有的尺度感，是因为我们相信，城市中心的成熟不在于堆叠高度，而在于让生活在这里的人真正感受到品质与舒适。
基于此，我们提出并践行了“城市中的绿洲（Urban Oasis）”理念。我们希望证明，市中心可以是现代的，但不必是冷冰冰的；可以向上生长，但生活必须有向内安放的空间。金边仍能保留“城市速度”与“自然温度”的并存，这为打造真正宜居的中心城区提供了条件。
对我们来说，“城市中的绿洲”不是一句口号，而是对于金边市中心的未来的一种价值主张：让城市的发展更现代，也更有人情味；让市中心在成为城市心脏的同时，也能成为人们愿意长久居住的地方。
KT中文网： 金边中心发展轴向北转移对重组区域经济功能有何意义？这一趋势将对商业、住宅和公共服务规划产生哪些长期影响？
Demain JUNG先生： 城市发展轴的北移，在我看来，不仅仅是地理位置上的变化，它标志着金边经济功能的结构性重组。随着历史核心区变得越来越密集，土地供应受限，新的经济增长势头自然会转移到更有拓展空间的北部走廊。
旧城区依然是行政和商业的核心，而北部拥有更大的规划空间，可以承载复合型功能、现代化设施与更高标准的社区形态。
这个转变的关键不是“放弃”旧的核心区，而是实现平衡和可持续的增长。重要的是“两核互补”而非“此消彼长”。南部保持文化与传统，北部承担现代增长。这样的“双核格局”将提升金边的城市韧性与国际竞争力。
在金边城市和房地产市场经历结构性转轨的关键时刻，GRED首席运营官Demain JUNG先生为我们描绘了一幅清晰且充满机遇的蓝图。他强调，金边正在从过去的粗放扩张走向更成熟、更可持续的“精致城市时代”，而房地产市场也进入了以长期价值、生活方式和城市品质为导向的新周期。
【精彩预告】
在即将发布的《KTC专访GRED高管Demain JUNG先生（下）｜运营为王：揭秘柬埔寨地产的长期投资逻辑》中，Demain JUNG先生将继续深度剖析One Park如何以“城市中的绿洲”概念应对柬埔寨城市化痛点，以及GRED如何通过“酒店式运营模式”在金边建立国际化社区的信任壁垒，并详细展望未来五到十年柬埔寨房产投资逻辑和One Park的重大升级计划。
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