孙英龙：如何把通货膨胀变为投资机会

孙英龙：万物皆有A、B两面，通货膨胀也一样，货币贬值是它的A面，但它还有一个B面。这个“B”，也是当投资者正确利用通胀加杠杆巧妙投资时的牛B一面。换句话说，如果你懂得合理利用杠杆把通胀变为投资机会，这份牛B就会属于你！

在大多数人眼里，通胀是一个让我们的钱包变薄、生活变贵的经济环境恶化进程，这就是通胀的A面。但作为投资者，你不该只看唱衰的一面。通胀的B面，是它在暗地里进行一场财富的再分配：用未来通胀严重时更“薄”的钱，去偿还今天借来的“厚”钱。如果你在恰当时机用杠杆买入优质资产，这场游戏好的结果往往已经站在了你这一边。

更妙的是，你的回报并不仅仅来自资产本身的增值，还有一份容易被忽略的“被动收益”——通胀替你悄悄地、自动地减轻了债务负担，让你在别人抱怨物价严重上涨时，躲在被窝里偷偷的笑出声。

如何运用杠杆把握通胀的B面

一、通胀是如何让债务变“轻”

假设年通胀率为4%，持续10年。今天的1元在10年后相当于现在0.6756元的购买力。假如你在通胀前借入100万固定利率贷款，10年后仍然按100万偿还，本质上你偿还的只是100万货币“缩水”后的67.56万。这个差额，就是通胀替你创造的被动回报。

很多人只盯着资产涨了多少，却忽略了债务实质负担的减少——这便是通胀环境下杠杆投资的隐形红利。

二、什么是通胀环境下的“优质资产”

优质资产的核心特征：
1、具备保值甚至超越通胀的增值能力；
2、供给有限，且有相对的行业定价权；
3、能产生稳定现金流或具备流动性溢价。

常见类别包括：
1、优质土地与特定市场背景下的房地产：尤其在土地供应受限或政策利好的区域；
2、基础设施类投资：如港口、仓储、物流枢纽，有持续性市场触到社会需求且价格可调整；
3、稀缺资源类股权：如持有矿产、能源、关键工业原料的企业。

三、案例解析：老孙的西贡豪宅

2000年，亚洲金融风暴刚刚趋于缓和，香港的房地产市场尚处在缓慢的恢复期。当时老孙花了800万港元在西贡购入一栋海景别墅。当时市场情绪低迷，利率不高，于是老孙便选择了长期固定利率贷款覆盖了大部分资金需求。

到了2008年，这栋别墅的市场价格已升至1,800万港元。这1,000万港元的增长中，部分是资产在香港地产周期中自然升值的结果（假设纯市场升值贡献60%即约600万港元），另一部分则是通胀带来的被动回报——港元在这8年间累计贬值约18%（年均约2.1%的通胀），举债部分实际购买力已经下降，在这笔投资中，通胀为老孙减轻了相当于约144万港元的真实借贷负担。

合并计算：
1、资产市场升值回报：600万港元
2、通胀被动回报：144万港元
3、投资总回报：744万港元（未计租金或其他收益）
4、老孙不仅赚到了房价上涨的钱，还通过通胀悄悄多赚了一份“无形收益”。

四、杠杆运用在通胀投资中的正确姿势

杠杆的优势在于：
1、用较小的自有资本数额控制更大数额的资产；
2、当资产价格上涨且债务成本低于通胀时，回报水平就被进一步放大。
3、但杠杆是双刃剑——通胀不总是温和的，利率上升、现金流不足或资产价格短期波动，都会让杠杆变成负担。

执行原则：
1、优先锁定长期固定利率进行融资；
2、保证资产能产生覆盖利息和费用的现金流；
3、做好利率、空置率和价格下跌的压力测试；
4、保留流动性缓冲，避免被迫出售情况出现。

五、常见的误区与风险

1、只看资产涨幅，忽略负债成本：如果利率高于通胀率，债务负担并不会下降；
2、选择缺乏定价权的资产：通胀会推高成本，但无法提价的企业或物业收益会被侵蚀。
3、忽视政策与税收：通胀环境下，税务成本可能同步上升，部分收益会被抵消。

老孙总结：通胀环境下的投资，是一场“财富再分配”的游戏。赢家往往是那些懂得在恰当的时机，巧妙利用杠杆买入优质资产，并耐心持有的人。资产增值是台前的主角，通胀带来的被动回报则是幕后的推手。两者合力，往往让投资回报超出你的预期。

请记住一句简化版的投资箴言：用便宜的钱，买会涨价的东西，并让时间和通胀替你打工。

这，就是通货膨胀的B面——在大多数人眼里是麻烦、但对聪明的你来说，则是赚取投资回报牛B一面。

文：孙英龙
责任编辑：禹涔

作者为旅居柬埔寨的华侨、柬埔寨财经部产业顾问、柬埔寨产业与经济发展研究院创始人，现为柬埔寨产经媒体Khmer Times中文网出版人/总编辑、Khmer Industrial Economy出版人/总编辑，普恩特商业（新加坡）董事、执行总裁。

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