孙英龙：布局柬埔寨——面对低迷一声吼，该出手时就出手

孙英龙：柬埔寨是否已经进入“大萧条”时代？严格来说，这不是一个经济学意义上的准确定义。但如果从市场感知来看，从房地产到金融信用、从投资信心到商业消费、从劳工市场到企业现金流、很多人已经感受到了刺骨的寒意。

今天所有投资柬埔寨的人，几乎没有几个敢说自己过得还好。

当经济遇冷，现金储备更应用作角逐未来的门票

 

世界银行在最新发布的《柬埔寨经济更新》中指出，柬埔寨正同时面对三重冲击：房地产市场持续下行、柬泰边境冲突次生效应以及国际贸易的限制上升（也有声音将其描述为：柬泰冲突、电诈清洗和政治转向）。这三重压力正在严重影响着柬埔寨的国内需求、劳动力市场、旅游、供应链和出口表现。 国际货币基金组织（IMF）预计2026年进一步放缓至约4.0%，同时提示金融部门的脆弱性、私人债务和不良贷款上升等一系列的风险。

投资者最容易在这个时候犯一个错误就是：把当前的阶段性困难误判增长的无望；把市场的低迷，误判成国家发展前景的终局；同时也把现金储备错误的理解成保命的根本，而非战略布局的武器。

真正成熟、老辣的投资者，从来不会只问：“现在有多难？”，而会追问：今天这个市场难到了什么程度？今天的资产价格是否是最值得出手的绝佳时机？

一、经济低迷的时候，现金不是余额，而是武器

繁荣期，现金只是支付工具。此时，多数人都享受当前的市场乐观局面，忙于扩张，甚至勇于大力度加杠杆，大家都觉得明天一定比今天更贵。这个时候，现金的价值并不突出，因为市场上到处都是买家，到处都是竞争，到处都是溢价。

但到了低谷期，现金的性质已经发生了质的变化。此刻，它不再简简单单只是账面上的数字，而是谈判权、选择权和定价权。

当企业缺现金，资产就会重新定价；当银行收紧信用，现金买家就会变得稀缺；当开发商降价求生，核心资产才可能出现真正的谈判空间；当企业裁员收缩，优质人才和成熟团队才便可能重新回到市场；当广告、租金、渠道、供应链价格下挫，有准备的人才能用更低成本锁定下一轮发展的入口。

在繁荣期，一美元只能买到一美元的资源。而在低迷甚至是恐慌期，一美元可能买到两美元、三美元，甚至五美元的未来。这就是萧条期最大的秘密：不是所有东西都变便宜了，而是现金的购买力突然变锋利了。

二、越是萧条的时候，越要警惕“省钱可能会省死自己”

遇到寒冬，大多数企业的第一反应就是收缩。停止招聘、砍掉市场预算、暂停投资、取消拜访、停止传播、压缩团队、推迟计划甚至是冻结项目等一系列的保命措施。

这些动作看起来理性，也确实有必要，因为没有现金流的企业谈不上长期主义。但真正的问题在于，很多企业的削减预算的行为并不是在控制成本，而是在砍掉未来。

品牌传播预算砍掉了，下一轮市场恢复时，没人记得你是谁。人才储备砍掉了，机会来临时你没有团队接得住。

政府关系、市场关系、金融关系、客户关系长期不维护，当市场回暖时，你已经远离了市场核心主导者的桌面。

供应商被你一次性切断、渠道被你放弃、传播被你叫停、项目被你搁置。等到下一轮周期回来的时候，你手里还有现金，但已经丧失了抓机会的工具。

所以，低谷期当然要省钱。但不能把用拆发动机的方式省油！

真正的逆周期经营，不是盲目扩张，也不是被动躺平，而是把现金储备从低效消耗中抽出来，投在未来确定性更强的地方。

一句话：不是所有支出都叫成本，有些支出叫下一轮增长的门票。

三、柬埔寨正在进入一个资源重新定价的周期

今天的柬埔寨市场，最大的变化不是简单的“下跌”，而是“重新定价”。

房地产价格在调整，租金在调整，土地预期在调整，商业物业估值在调整，融资环境在调整，合作条件在调整，甚至连人心和信心也在调整。

柬埔寨国家银行《2025金融稳定报告》显示，2025年柬埔寨房地产市场总体仍然偏弱，全国住宅物业价格指数下降约为3.8%，其中金边下降4.3%；商业物业入住率低至不足65.0%（甚至更低）；商业建筑获批面积下降41.1%。但与此同时，工业物业板块表现出结构性扩张，工业建筑获批面积增长124.9%，说明房地产整体疲弱之下，产业类资产并非没有机会，而是呈现分化趋势。

当然，不是所有的资产都值得出手，也不是所有价格下跌都意味着机会。

真正值得关注的，是那些在恐慌中被错杀、在低迷中被低估、但长期价值仍然存在的资产和资源。

例如：核心地段的土地；优质产业园区周边的仓储、物流和配套物业；具备重新运营价值的商业空间；能够承接制造业、建材、食品加工、农产品加工、跨境供应链的产业节点等等。还有那些过去根本谈不下来、现在终于可以坐下来谈的长期租约、股权合作、项目入口和渠道资源。

低谷期真正被打折的，不只是房产和土地。更重要的是进入柬埔寨下一轮增长周期的门票，正在被重新定价。

四、别把你的现金储备当成睡觉的枕头

今天最可惜的一类人，是手里还有充足的现金，但却只把现金当成支撑安全感的垫桌砖。他们不亏钱，也不出手；不投资，也不研究；不布局，也不谈判；每天只盯着坏消息，最后把自己硬生生变成了一个机会交错的周期的旁观者。

现金流当然要保证，但现金的价值远非只用来保命。

如果一个投资者在低谷期拥有现金储备，却不敢研究、不敢谈判、不敢筛选、不敢锁定、不敢为未来做准备，那么这笔现金只是存款，而非资本。

存款和资本最大的区别在于：存款追求安全，而资本追求在安全边界内寻找超额的回报。

当前身处柬埔寨市场最需要的，不是那些高峰期跟风冲进来、低谷期骂骂咧咧离开的人。柬埔寨真正需要的，是一批理解周期、有现金储备、有长期判断、有产业洞察力的人。

这些人不会在市场最热的时候抢最后一张船票。但他们会在市场最冷的时候，悄悄研究通向产业复苏的登船点在哪里。

五、该出手时就出手，但这个手不能乱出

中国有首歌中唱道“路见不平一声吼，该出手时就出手”，歌词表达的是社会需要有侠肝义胆的人。而萧条期的投资市场，则需要面对经济低迷时，凭借充分的现金流和敏锐的市场洞察力与突出魄力的睿智投资者。

有一点需要强调，所谓的低谷期出手，并不是叫你看见便宜就买，更不是让你把赌性包装成魄力。真正的逆周期布局是有铁律的：

第一，只买长期位置，不买短期热闹。在柬埔寨，位置永远重要。首都金边的核心区、西哈努克港的关键节点、巴域的产业走廊、贡布的内陆与外海的运河转运港、港口与机场主干道周边、成熟工业园区附近等，这些地方的价值逻辑，和普通的边缘资产完全不是一回事;

第二，只买有修复能力的资产，不买没有未来的便宜货。价格跌了，不等于价值还在。有些资产便宜，是因为被市场错杀；有些资产便宜，是因为它本来就没有价值支撑。低谷期最大的陷阱，就是把所有便宜都误认为机会；

第三，只买自己能运营、能整合、能赋能的项目。买完只能等涨价的资产是投机；买完能改造、可招商、能导入产业和能改善现金流的资产才是真正的投资；

第四，不碰产权不清、债务债权关系繁杂、涉及灰色收入和政策风险过高的项目。在低谷期，问题项目会大量浮出水面。这个时候，便宜不是理由，干净（无监管风险）才是底线；

第五，不要一次打光子弹。真正成熟的投资者，会把现金分成三层：一层防守保住安全，一层平衡等待机会，另一层瞅准时候做布局性进攻。没有安全现金流的人，不配谈抄底；没有机会现金的人，只能看着机会飘过；没有进攻型现金的人，即使机会撞你一个趔趄，你也抓不住。

六、柬埔寨今天面临的问题，正在倒逼这个国家完成制度与信用的重建

今天的柬埔寨，确实不再是过去那个闭着眼睛都能增长的市场。靠房地产拉动、靠外部资金涌入、靠低成本劳动力、靠机会主义套利的粗放增长模式，正在遭遇严峻的挑战。

这对短线投机者，是坏消息。但对长期投资者来说，或许是个值得入局的好时机。

因为真正有价值的市场，往往不是永远没有问题，而是在问题暴露之后，规则开始重新建立、玩家重新洗牌、产业方向重新定义和基本面重新呈现。

柬埔寨仍然拥有年轻的人口结构、美元化的货币环境、东盟新兴市场的优势区位、符合制造业落地的承接空间、港口机场道路等基础设施正在大幅改善，以及产业园区和沿海经济带增长的长期想象力。

但这些优势，已经不再自动兑现。它们需要产业、资本、政策、人才和运营能力的共同介入才能激活。

未来的柬埔寨，不会奖励所有进入者。它只会奖励那些真正理解这个国家、真正愿意长期扎根、真正能够为产业创造价值的群体。

七、真正的机会，发生在信心恢复之前

市场最热的时候，人人都可以讲机会。市场最冷的时候，能坐下来研究机会的人，才是投资界真正的高手。

等所有人重新相信柬埔寨的时候，资产价格已经不属于今天的你。

等银行重新放贷，卖家重新强硬，租金重新上升，人才重新涨价，项目重新有人抢，所谓的“确定性”就会重新变贵。

所以，真正的机会，永远不是发生在掌声响起的时候。而是发生在质疑声最大、信心最低、价格最乱、人心最散的时候。

沃伦·巴菲特（Warren Buffett）的金句“在別人恐惧时我贪婪，別人贪婪时我恐惧”强调的就是这个逻辑。

今天的柬埔寨，并不适合所有人。

没有现金的人，要活下去。没有判断的人，尽量别出手。没有本地团队的人，必须谨慎。而没有长期耐心的人，则不要假装自己是价值投资者。

对于那些仍有现金储备、仍有产业判断、仍有本地资源、仍愿意长期布局的人来说，今天的柬埔寨，恰恰值得重新认真看一看。

低谷期最贵的不是资产，而是判断力、是现金储备，也是敢于在别人撤退时具有的洞见未来的能力。

真正有远见的投资者从来不是等春天到来了才开始做播种的准备。

该出手时就出手。但这个手，不能乱伸。必须要向核心资产伸，向产业入口伸，向低成本的优质资源伸，向优秀的团队人才伸，更该向可以在即将到来的复苏中创造突出价值的资产、人才和机会去伸。

别人今天丢掉的，未必都是废牌。

其中有一些，可能正是下一轮柬埔寨复苏周期的VIP入场券。

文：孙英龙
责任编辑：禹涔

作者为旅居柬埔寨的华侨、柬埔寨财经部产业顾问、柬埔寨产业与经济发展研究院执行院长，现为柬埔寨产经媒体Khmer Times中文网出版人/总编辑、Cambodia Financial Times 出版人/总编辑，普恩特商业（新加坡）董事、执行总裁。

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